在您可以计算和报告表格1040租赁活动之前, 你必须首先看一下房产出租的天数和个人使用的天数.

租用14天或更少

如果该物业在一年内租用14天或以下, 任何收入都不在纳税申报表上报告, 也就是说租金是不能扣除的. 然而, 按揭利息及物业税仍可列入附表A的分项扣除项目, 受这些扣除的通常限制.

自用不超过14天或租赁天数的10%

如自用不超过14天或租赁天数的10%, 挑战在于确定哪些支出来自租赁活动，哪些支出来自个人使用. 首先，纳税人将计算租赁天数与总使用天数的比例. 请注意，租赁天数是指房屋实际出租的天数, 而不是房子可供出租的天数. 然后, 将租金天数的百分比乘以每项费用，就可以确定可报告为“租金费用”的金额.”

例如, 纳税人个人使用度假屋15天，出租160天, 160天除以175天(租赁160天+自用15天), 这导致大约91%的总费用被报告为“租金费用”.然后，纳税人将把百分比乘以每项支出，并在附表E中报告金额.

分配为个人开支的其他开支(在本例中为开支的9%)怎么办?? 不幸的是, 因为这些费用属于个人使用, 它们不能在纳税申报表上扣除. 然而，有一个例外. 如果你逐项扣除，而不是使用标准扣除, 你仍可在附表A扣除剩余的按揭利息及物业税, 受附表A扣除额的限制.

租金属于这一类的一个好处是，租金费用高于收入, 纳税人可能被允许用1040表上申报的其他收入抵消部分额外费用, 受制于被动损失限制规则.

个人使用超过14天或租用天数的10%

如自用超过14天或租用日数的10%(以较长者为准), 租金费用的税收处理取决于租金收入与租金费用的比例.

如果你的租金收入高于支出, 如自用不超过14天，租金费用的计算及报告方式与附表E相同.

然而，如果费用大于租金收入，这个过程就会变得更加复杂. 在这种情况下，租金费用按特定顺序报告. 注:同时分配租金费用, 请记住，总租金费用不能大于租金收入. 你应该首先计算出上面所述的每项费用的租金部分. 然后按以下顺序扣除租金费用，直至抵销租金收入:

1. 按揭利息的租金部分.
2. 物业税的租金部分.
3. 可扣除的意外事故和盗窃损失的租金部分.
4. 租金费用 直接 与物业本身有关的，包括广告, 法律费用, 佣金及办公用品.
5. 与经营或维护物业(如维修)有关的费用的租金部分, 保险及公用事业.
6. 物业折旧费用的租金部分，以及任何改善和家具.

本质上, 你将按你的方式做下去，直到租金收入与租金费用的净额等于零.

再一次, 按揭利息和物业税分配给个人使用，而不是作为租金费用报告，可以在附表A的逐项扣除中报告, 受限制.

最简单的形式是a 个人自用日 纳税人是否在不支付公平市场租金的情况下将其度假屋用于娱乐(不进行维护). 在宣布某一天是私人的还是出租的之前，你应该考虑一些规则.

规则1:不公平的租赁价格意味着个人使用

合理租金是指一个与房产所有者没有任何关系的人愿意支付的价格. 如果所收取的价格大大低于该地区其他具有类似特征(例如卧室/浴室数量)的房屋的价格，则会被认为是不公平的, 一个游泳池, 等.). If, 例如, 业主或家庭成员免费入住, 这些天数被视为个人使用，用于计算租金费用.

规则2:维护日不算作事假

如果业主上门进行日常维护和维修, 这样的日子既不是个人的，也不是租赁的. 即使家庭成员和朋友在这些日子里免费访问该物业, 它们仍然不被视为个人使用日, 只要来访的主要原因是维修. 强烈建议你保留日志、收据等. 以便记录维修天数.

值得注意的是，这些规定并不只适用于公寓, 房屋和小木屋, 但也包括房车和船，只要有人睡觉, 烹饪和浴室设施. 在税收方面，度假屋租赁的世界可能是一个难以驾驭的世界. 这些规则很快就会变得复杂, 因此，建议您尽早咨询您的税务顾问，以确保您不会跳过合格的扣除额或由于遗漏了规则中的细节而被迫放弃扣除额. 通过跟踪细节，保存日志和收据，你可以确保你的税收利益最大化. 谁知道呢——你甚至可能在做这件事的时候赚到一些钱!

内容由LBMC诺克斯维尔办事处高级税务经理阿曼达·亨斯利提供. LBMC的税务专业人员可以帮助减少税务负担，并持续提供重要信息，以协助日常运营.

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