度假屋既能带来收入，又能为你提供度假的地方，这是一项很好的投资. 只要你愿意，你就可以自由地逃离现实世界，呆在家里, 你还可以用赚来的租金收入来抵消买房带来的开支. 然而, 复杂的税法有时会导致纳税人避免利用租赁交易. 如果你正在考虑出租你的度假屋，这篇指南会让你一帆风顺.
不同的天数是不同的.
在表格1040上计算和报告租赁活动之前, 你必须首先查看房屋的租期和个人使用天数.
租期不超过14天
如物业在一年内的租期不超过14天, 任何收入都不会在纳税申报单上报告, 这意味着租金费用不能扣除. 然而, 按揭利息和财产税仍然可以包括在附表A作为分项扣除, 受关于这些扣除的通常限制.
个人使用不超过14天或租用天数的10%
个人使用不超过14天或租用天数的10%, 挑战在于确定哪些费用来自租赁活动，哪些来自个人使用. 首先，纳税人将计算租赁天数与总使用天数的比率. 请注意，租赁日是指实际租赁日, 而不是房屋可供出租的天数. 然后, 将租金天数的百分比乘以每个费用，就可以确定应报告为“租金费用”的金额.”
例如, 如果纳税人个人使用他们的度假屋15天，而租用它160天, 纳税人将160天除以175天(160天租赁+ 15天个人使用), 这导致大约91%的总费用需要报告为“租金费用”.“然后纳税人将百分比乘以每项费用，并在附表E上报告金额.
分配为个人费用的其他费用(本例中为费用的9%)如何处理?? 不幸的是, 因为这些费用是由个人使用引起的, 它们不能在纳税申报单上扣除. 然而，有一个例外. 如果你列出扣除项目而不是使用标准扣除, 你仍可按附表A扣除余下的按揭利息及物业税, 受附表A所列扣除的限制限制.
属于这一类别的租金的一个好处是，租金支出大于收入, 纳税人可以用表格1040中申报的其他收入抵销部分额外费用, 受被动损失限制规则约束.
个人使用超过14天或租用天数的10%
如个人使用超过14天或租用日数的10%(以较大者为准), 租金费用的税收处理取决于租金收入与租金费用的比例.
如果你的租金收入高于支出, 如个人使用时间少于14天，租金费用将按上述方式按附表E计算并报告.
然而，如果费用大于租金收入，这个过程就会变得更加复杂. 在这种情况下，租金费用按特定的顺序报告. 注:在分摊租金费用时, 请记住，总租金开支不能大于租金收入. 你应该首先计算出每笔费用的租金部分，如上一节所述. 然后，按以下顺序扣除租金费用，直至抵消租金收入:
- 按揭利息的租金部分.
- 物业税的租金部分.
- 可扣除的意外事故和盗窃损失的租金部分.
- 租金费用 直接 与物业本身相关，包括广告, 法律费用, 佣金和办公用品.
- 与经营或维护物业有关的费用(如维修)的租金部分, 保险和公用事业.
- 租金部分的折旧费用连同任何改进和家具.
本质上, 你会一直往下走，直到租金收入与租金支出的净额为零.
再一次, 按揭利息和物业税分配给个人使用，而不是报告为租金费用，可以报告在附表A与分项扣除, 受限制.
什么是个人使用日?
最简单的形式是 个人使用一天 在这一天，纳税人是否在不支付合理的市场租金的情况下，将他或她的度假屋用于娱乐(而不是进行维修). 在宣布某一天为私人或出租之前，有一些规则你应该考虑.
规则1:不公平的租金意味着个人使用
公平租金是指一个与业主没有任何联系的人愿意支付的价格，住在度假屋. 如果这个价格远远低于该地区其他具有类似特征的房子(如卧室/浴室的数量)，那么这个价格将被认为是不公平的, 一个游泳池, 等.). If, 例如, 业主或其家庭成员免费住在这所房子里, 那些日子被认为是计算租金费用的个人用途.
规则2:维修日不算作个人日
如果业主来访是为了进行日常的维护和维修, 这样的日子既不是私人的，也不是出租的. 即使在这些日子里，家人和朋友可以免费来参观, 它们仍然不被认为是个人使用日, 只要访问的主要原因是为了维护. 强烈建议你保留日志、收据等. 以便记录维修日.
不要忘记!
值得注意的是，这些规则并不仅仅适用于公寓, 房屋和小屋, 还包括休旅车和船，只要有睡觉的地方, 烹饪和浴室设施. 在税收方面，度假房屋租赁可能是一个难以驾驭的领域. 这些规则很快就会变得复杂, 因此，建议你尽早咨询你的税务顾问，以确保你不会错过一个符合条件的扣除额，或者因为错过规则中的细节而被迫放弃扣除额. 通过跟踪细节，保存日志和收据，你可以确保你的税收利益最大化. 谁知道呢，说不定你还能赚到钱呢!