房地产投资的税收优惠和限制是什么?
租赁物业通常比大多数投资提供更大的减免和税收优惠. 同时拥有 租赁财产 这是一种极好的资本投资方式，同时也是一种避税方式吗. 租赁物业的工作原理与其他任何投资一样，赚取的利润都要交税. 然而, 房地产投资的征税方式是独特的, 允许附加费用减少应纳税所得额，并提供有益的资本利得处理. 相反, 投资者还应该从税收的角度了解美国国税局的房地产限制.
出租房地产通常被认为是一种被动活动. 被动活动损失仅限于被动活动收入. 一个活动, 比如房地产租赁, 纳税人实质上参与该活动是否被视为被动行为.
大多数纳税人都可以通过这两种方式达到物质参与的要求
1)超过500小时的活动，
2)是唯一一个真正参与该活动或
3)花100个小时以上的时间参加这个活动，没有人花更多的时间在这个活动上.
然而, 即使纳税人符合物质参与要求, 房地产租赁损失抵销应税收入的规定仍有一定的局限性.
好处 & 房地产投资的局限性
感兴趣
房地产投资者通常可以扣除每年支付的抵押贷款利息. 但是，预付利息和建设期利息存在一定的局限性. 预付的利息必须在预付款相关的期间内扣除, 而建设期利息必须资本化.
税
房地产投资者可以扣除缴纳的房地产税. 购买房地产时, 买方可以扣除房地产税，在购置年可分配的天数，买方拥有的财产. 为改善物业而徵收的特别评税(e.g.、污水管道、混凝土等.)目前无法扣除. 税收必须添加到基础的财产，并通过折旧费用在回收期间每年扣除.
折旧
在贸易或商业中使用或持有以产生收入的住宅和非住宅不动产的所有者，即使没有发生现金支出，也可以每年扣除房屋或建筑物的折旧金额. 折旧是指将购买或改善租赁房屋的成本分摊到房屋的使用寿命中，从而减去购买或改善租赁房屋的成本. 而不是单点, 在购买年度有大量的税收减免, 每年要支出一部分费用.
学分
对低收入住房的某些投资或对老旧或历史建筑的修复，可获得税收抵免. 然而，这些信用的使用可能受到一定的限制, 信贷比税收减免更有吸引力，因为信贷为纳税人提供了一美元对一美元的联邦所得税减免, 而税收减免只提供了应纳税收入的减少.
费用
Real estate investors may deduct all ordinary 和 necessary expenses paid or incurred during the taxable year in carrying on any trade or business 和 (1) for the production 和 集合 of income; (2) for the management, 保护, 或者维持为生产收入而持有的财产，以及(3)与确定有关的财产, 集合, 或退还任何税款.
日常维修及保养费用，以及与物业有关的收入产生有关的其他费用，可在支付业务费用的年度扣除. 然而，改进的成本必须资本化，并通过折旧扣除收回.
性格
处理财产时, 业主可以通过参与同类交易对所得延后纳税. 这对遗产规划有很大的好处，因为收益可以推迟到死亡, 这将导致财产受益人永久取消资本利得税的基础的增加.
The seller may also be able to spread out the recognition of gain by using the installment method of reporting; however, 所有折旧回收税必须在销售的年份支付，如果所有分期贷款的总销售价格超过$5,000,000, 然后可能会收取利息附加费. 此外, 存在的限制是，纳税人持有的房地产在正常交易或业务过程中出售给关联方或客户时，不能采用分期申报的方式.
因为 IRC第1231节, 处置时的净损失可视为普通损失而非资本损失, 不限于3美元,000美元可以抵消普通收入.
限制 & 异常
一般来说, 无论投资者直接或间接拥有该财产，投资者都采用相同的扣减和抵免并确认收入, 通过有限合伙企业的权益“通过”扣除, 学分, 和收入.
如果该财产用于投资者不积极参与的活动，则扣除和抵免受被动损失规则的约束. 然而, 如果一个投资者积极参与和财产是用于租赁房地产活动, 然后是最高25美元的特别优惠,可适用于房地产租赁活动的被动损失和抵扣等额信贷. 积极参与的定义是拥有至少10%的出租物业，并作出管理决策. 25美元,如纳税人的调整后总收入超过$100，则扣除$ 000特别津贴的50%,000美元，当修改的AGI达到150美元时减少到零,000.
房地产专业人士是一个例外, 那些真正靠房地产交易或生意谋生的人, 因为他们可以无限制地使用租金损失. 成为合格的房地产专业人士, 在本纳税年度内，您在所有行业或业务中所提供的个人服务的50%必须是在您实质性参与的房地产交易或业务中进行的. 您还必须在纳税年度期间在您实际参与的房地产交易或业务中提供超过750小时的服务. 除非该员工是公司5%的所有者，否则该员工在房地产领域的工作时间不被计算在内. 另外, 配偶的工作时间只应在决定物质参与时考虑, 但不适合房地产专业地位.
如果投资者拥有第二套住房, 抵押贷款的利息与你的第一套房子的抵押贷款的利息一样，是可扣除的, 总的来说. 如果一个投资者拥有第二套房子并打算出租, 他们应该知道，如果他们在一年内租用物业的天数少于14天, 租金收入是免税的. 如果房屋出租超过14天，所有的租金收入都要纳税. 最后, 如果投资者限制个人使用超过14天或总租用日的10%, 第二套房子被认为是出租物业，这允许纳税人扣除所有与物业相关的费用.
在选择投资对象时, 在不同的资产类别(股票)中进行多样化投资是很重要的, 债券, 现金, 房地产等.)，以减低投资组合的风险及增加投资回报. 投资房地产可以在提供多种税收优惠的同时提供多元化. 重要的是要考虑这些收益如何与你的整体投资策略和税收计划相匹配.
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