pass - through income税收是税法中受减税和就业法案影响的众多领域之一. 该法案引入了一种新的直通扣除法，本质上允许个人, 信托基金, 在12月31日之后的纳税年度中，房产最多可扣除其合格商业收入(QBI)的20%, 2017, 在1月1日前, 2026. 根据新的安全港规则, 租金和租赁收入可能符合第199A款的直通扣除额.
租赁房地产安全港
199A扣除额只适用于由“合格的贸易或业务”产生的“合格的业务收入”.“QBI是符合条件的各项收入之和, 费用, 收益, 以及与美国境内经营活动有效相关的贸易或业务的损失，包括或允许确定应税收入. 一个合格的贸易或业务必须是:
- 可观的，有规律的，连续的，而且
- 想要赚钱的.
根据现行税法，房地产租赁活动未上升到行业或企业的水平，但就第199A条而言，仍被视为行业或企业, 如果它满足下面列出的安全港的考虑，它仍然可以产生合格的业务收入. 这意味着，在决定你的租金是否有资格获得新的20%的减免时，现在有两种方法可供选择:
- 声称租赁是现行法律下的一种贸易或业务.
- 选择使用新的安全港规则.
如果你遇到了第199A部分的新安全港, 您的租金被视为一种贸易或业务，净租金利润被视为合格的业务收入. 请记住，这一安全港只适用于第199A条扣减，它不符合租赁企业作为任何其他目的的贸易或业务的资格.
安全港的要求
仅为第199A条之目的, 租赁企业在纳税年度符合下列条件的，按行业、业务处理:
- 为了反映每个租赁企业的收入和支出，要保留不同的账簿和记录.
- 就租赁企业而言，每年提供250小时或更多的租赁服务.
- 纳税人保留即时记录, 包括时间报告, 日志, 或类似的文件, 关于以下几点:
(a)所提供服务的时间，
(b)所提供的所有服务的说明，
(c)提供这些服务的日期，
(d)谁提供服务.
什么是199A租赁房地产企业?
租赁企业是为生产租金而持有的不动产权益. 简单地说，它是用于出租或出租的房地产的所有权. 租赁企业可能包含对多个物业的权益. 所有者必须:
- 将每个属性视为 单独的 企业,或
- 将所有类似的属性视为 单
商业地产和住宅地产不得属于同一企业. 决定是否将属性分组为单个企业, 或者让它们成为独立的企业, 纳税人不可能每年都有不同的待遇，除非事实和情况有重大的变化，应该认真考虑.
比尔拥有五处出租房产. 其中三处为住宅物业，两处为商业物业. 分组允许比尔拥有两个房地产企业:一个住宅和一个商业.
租赁服务
符合本安全港条件的租赁服务包括:
- 出租或出租房地产的广告，
- 谈判和执行租约，
- 核实准租户申请中的信息，
- 的租金,
- 负责物业的日常运作、维护和维修，
- 房地产管理，
- 购买材料,
- 监督员工和独立承包商.
上述租赁服务可由业主或雇员执行, 代理, 和/或业主的独立承包商. 此外，还有定期租赁服务 不包括:
- 财务或投资管理活动, 例如安排融资, 生产属性, 研究和审查财务报表或经营报告,
- 计划，管理或建设长期的资本改进，或者
- 花了好几个小时往返于房产之间.
排除房地产
而这一扣除将使绝大多数房地产投资者受益, 本避风港亦概述了某些不符合第199A款扣除条件的租赁房地产安排:
- 纳税人作为住宅使用的房地产, 包括度假和第二套房, 一年中的任何时候.
- 三净租赁房地产, 租赁协议要求承租人或承租人纳税的地方, 费用, 和保险, 负责物业除租金和水电费外的维修工作.
安全港的例子
多户型租金, 自存, 而酒店的租赁安排往往会满足安全港的要求. 对于多户型租金, 业主有各种各样的责任和必要的劳动时间来履行这些责任. 因为租赁安排不是三重净租赁, 多户型公寓租赁将符合安全港的要求. 自助仓库和酒店也有类似于多户型公寓的经营要求和属性，业主和经营者是一样的. 因此，这类资产类别很可能会满足安全港的要求.
外卖
鉴于满足这一安全港和有资格获得第199A款扣除额所需的重大要求, 你必须做好记录, 所有相关手续的即时记录. 虽然要到达安全的港湾并不容易, 一旦进入, 如果你知道你租赁的房产符合第199A条规定的20%的税收减免，你会感到很欣慰. 记住，你可以选择使用下面的句子:
- 本文中描述的安全港.
- 现有的税法贸易或商业规则，以证明您的租赁是一种贸易或业务.
如果你考虑使用新的安全港, 在选择这两种方法之前，请与您的税务顾问进行讨论. 在LBMC, 我们与客户一起审查并比较他们的租赁企业活动与美国国税局确定的因素. 我们帮助他们在报税和QBI扣除额时证明他们的支持. 如果明升体育app下载客户不符合扣款的条件, 我们能够分析未来将带来价值的替代结构.